往前數(shù)3到5年，如果問(wèn)你，未來(lái)房?jī)r(jià)是漲是跌，估計(jì)大家的感受都是一致的，幾乎沒(méi)有人會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌。但是，過(guò)去這兩年，伴隨樓市降溫的腳步，關(guān)于房?jī)r(jià)漲跌的討論開(kāi)始成為樓市的熱點(diǎn)，而且慢慢分化成了兩大陣營(yíng)：認(rèn)為房?jī)r(jià)有可能下跌的，主要理由就是房子已經(jīng)越建越多，而且出生率也有了降低的跡象，所以房?jī)r(jià)的支撐面正在趨于減弱；認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲的，理由很簡(jiǎn)單，除了房地產(chǎn)行業(yè)的重要支柱地位以外，沙石、水泥等建材，以及施工費(fèi)都在漲價(jià)，所以房?jī)r(jià)自然也會(huì)水漲船高?？傮w來(lái)看，婆說(shuō)婆有理，公說(shuō)公有理，那么，你認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)到底是漲是跌呢？

 

　　伴隨城鎮(zhèn)化水平的提高，未來(lái)大概還會(huì)有5億住房需求

 

　　目前，在認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲的陣營(yíng)當(dāng)中，業(yè)內(nèi)普遍都把城鎮(zhèn)化作為了重要的參考指標(biāo)，甚至有專家認(rèn)為城鎮(zhèn)化幾乎是未來(lái)支撐房?jī)r(jià)上漲的最大紅利。比如，碧桂園董事長(zhǎng)楊國(guó)強(qiáng)就表示，自己很看好三四線城市的樓市，未來(lái)三四線城市的房子不愁賣，因?yàn)榇罅哭r(nóng)民會(huì)進(jìn)城買房。無(wú)獨(dú)有偶。國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心原主任李鐵就表示，我國(guó)的城鎮(zhèn)化還有巨大的發(fā)展空間，未來(lái)將會(huì)有5億人口要解決住房問(wèn)題。此言一出，引起廣泛關(guān)注與討論。那么，這個(gè)5億到底是怎么得出來(lái)的呢？接來(lái)下，我們一起算一算。

 

　　根據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，我國(guó)的常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，常住人口達(dá)到了8.3億人，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到43.37%，戶籍人口大約達(dá)到6億，也就是說(shuō)，目前大概還有2億多人口沒(méi)有在城市落戶。除此之外，目前城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家70%以上的城鎮(zhèn)化水平，根據(jù)最近5年平均1.2%的增速來(lái)看，2030年前后常住人口城鎮(zhèn)化率才有可能達(dá)到70%，這意味著未來(lái)還有2億多人口要進(jìn)城買房。因此，綜合來(lái)看，目前和未來(lái)大概還會(huì)產(chǎn)生5億左右的住房需求。筆者認(rèn)為，有需求就會(huì)有市場(chǎng)，所以5億住房需求顯然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生重要的支撐力。

 

　　不過(guò)，筆者認(rèn)為，雖有5億住房需求產(chǎn)生，但房?jī)r(jià)大漲的空間和概率都不太高了，主要原因有兩個(gè)：一方面，樓市環(huán)境變了，防范金融風(fēng)險(xiǎn)和推動(dòng)脫虛向?qū)嵆蔀橹匾恼{(diào)控目標(biāo)，國(guó)家也明確不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，所以調(diào)控不會(huì)放松，房?jī)r(jià)難有大漲可能。另一方面，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增加值占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的直接比重為7%左右，但上下游產(chǎn)業(yè)鏈加起來(lái)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率可以高達(dá)30%左右，所以房地產(chǎn)地位的重要性不言而喻。因此，未來(lái)房?jī)r(jià)大起大落都不現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)大概率會(huì)發(fā)揮穩(wěn)定器的作用，但都市圈、城市群等人口不斷流入的區(qū)域，可能會(huì)保持穩(wěn)中有漲的態(tài)勢(shì)。

 

　　樓市穩(wěn)字當(dāng)頭，未來(lái)房?jī)r(jià)“上漲空間”還有多大？央行專家給出14字答案

 

　　通過(guò)上面的分析，既然房?jī)r(jià)暴漲的可能性降低，那么具體來(lái)看，房?jī)r(jià)會(huì)小幅上漲多少呢？對(duì)這個(gè)問(wèn)題，中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院院長(zhǎng)、中國(guó)人民銀行參事盛松成表示，保持房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期平穩(wěn)，使得“居民收入和GDP增速超過(guò)房?jī)r(jià)漲幅”，等到10-15年以后，我們的房?jī)r(jià)收入比就會(huì)砍掉一半。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年全國(guó)商品房均價(jià)為每平方米 9329元，同比上漲了 7.5%，環(huán)比上漲了 6.2%。那么，讓“居民收入和GDP增速超過(guò)房?jī)r(jià)漲幅”這14個(gè)字，未來(lái)幾年實(shí)現(xiàn)的可能性高嗎？接下來(lái)，我們就看一看現(xiàn)階段房?jī)r(jià)、居民收入、GDP增速之間的關(guān)系。

 

　　首先，從房?jī)r(jià)與居民收入的角度來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位人員年平均工資82461元，實(shí)際增長(zhǎng)了8.7%；城鎮(zhèn)私營(yíng)單位的就業(yè)人員年平均工資為49575元，實(shí)際增長(zhǎng)了6.1%。顯而易見(jiàn)，非私營(yíng)單位員工收入已經(jīng)超過(guò)房?jī)r(jià)的漲幅，所以只要房?jī)r(jià)能夠穩(wěn)定在6%的漲幅，未來(lái)私營(yíng)單位就業(yè)人員的工資收入超過(guò)房?jī)r(jià)漲幅就不是大問(wèn)題。

 

　　其次，從房?jī)r(jià)與GDP的角度來(lái)看，過(guò)去三四年，我國(guó)GDP增速一直維持在6.8%左右，而且業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增速較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)大概率會(huì)保持L型。所以，筆者認(rèn)為，要想讓GDP增速長(zhǎng)期超過(guò)或者等同于房?jī)r(jià)漲幅，那么未來(lái)幾年房?jī)r(jià)漲幅大概率會(huì)限制在6%左右，因?yàn)檫^(guò)低不利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，過(guò)高反而會(huì)擠壓消費(fèi)和實(shí)體。當(dāng)然，筆者認(rèn)為，在國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)資金脫虛向?qū)嵉谋尘跋拢績(jī)r(jià)穩(wěn)定回落基本是可以預(yù)見(jiàn)的趨勢(shì)。

 

　　第三，漲幅控制在6%以內(nèi)已有先例，早在2018年，福建某地級(jí)市就出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，明確要求“中心城區(qū)的新建商品住房均價(jià)，每年漲幅控制在6%以內(nèi)”。顯而易見(jiàn)，一旦把房?jī)r(jià)漲幅控制在6%以內(nèi)，對(duì)投機(jī)炒房客的影響無(wú)疑是最大的，因?yàn)槌捶靠痛蠖际倾y行貸款炒房，每年的借貸成本至少都需要6%，所以每年不超過(guò)6%的房?jī)r(jià)漲幅，意味著炒房客基本是虧本的，如果能夠長(zhǎng)期持續(xù)下去，炒房客將會(huì)因?yàn)闊o(wú)利可圖而選擇退場(chǎng)。

 

　　基于以上分析，下面是筆者的一些看法和總結(jié)：

 

　　其實(shí)，對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)“上漲空間”，央媒也給出了答案。人民日?qǐng)?bào)曾轉(zhuǎn)發(fā)中國(guó)青年報(bào)的評(píng)論文章稱，從未來(lái)的趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)再無(wú)序上漲，即便上漲，也是依據(jù)市場(chǎng)需求關(guān)系變化以及通貨膨脹因素等有序上漲，而且房?jī)r(jià)上漲幅度絕對(duì)不會(huì)再超過(guò)居民收入增長(zhǎng)水平，而且與資金成本等因素相比，賺錢的概率也會(huì)變小、空間越來(lái)越窄。通過(guò)央媒的表態(tài)來(lái)看，基本透露了兩點(diǎn)信息：其一，房?jī)r(jià)不會(huì)再無(wú)序上漲，上漲幅度基本會(huì)控制在居民收入增長(zhǎng)幅度以內(nèi)；其二，一旦房?jī)r(jià)漲幅穩(wěn)定回落，資金成本可能會(huì)超過(guò)囤房賺來(lái)的回報(bào)，所以靠買房賺錢行不通了。

 

　　總而言之，無(wú)論是從央行專家的觀點(diǎn)來(lái)看，還是從央媒的態(tài)度來(lái)看，使得“居民收入和GDP增速超過(guò)房?jī)r(jià)漲幅”或是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控走向。因此，筆者認(rèn)為，在房住不炒的定位下，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)告別周期變化，房?jī)r(jià)穩(wěn)定回落是大勢(shì)所趨，而6%以內(nèi)的房?jī)r(jià)漲幅則是一個(gè)利好所有人的結(jié)果，不僅可以繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用，也可以抑制投機(jī)炒房，引導(dǎo)住房理性消費(fèi)。