10月24日，海南（樓盤）省發(fā)布重磅文件，決定大幅降低海南本省落戶門檻，通知包含：

 

　　基本取消本?。ǔ惩猓┞鋺粝拗啤Ｊ?nèi)居民，可在有合法穩(wěn)定住所（含租賃，下同）的城區(qū)、建制鎮(zhèn)的社區(qū)（以下統(tǒng)稱城鎮(zhèn)社區(qū)）落戶。省外居民，取得本省居住證并參加海南省城鎮(zhèn)從業(yè)人員基本養(yǎng)老保險（暫不含臨時養(yǎng)老保險繳費賬戶）和海南省城鎮(zhèn)從業(yè)人員基本醫(yī)療保險的，可在有合法穩(wěn)定住所的城鎮(zhèn)社區(qū)落戶。

 

　　也就是說今后在海南各個城市落戶將不會是一件難事，只要有居住證、有社保就可以落戶，不再有學歷等硬性限制。

 

　　這個文件從字眼上看與樓市并無關，但卻讓很多人聯(lián)想到樓市。

 

　　當前全國各大城市樓市普遍限購，要想獲得房票，要么是當?shù)貞艨?，要么是達到一定的條件，比如有社保、學歷等要求。一般而言，對于多數(shù)城市，無論是本地戶籍還是外地戶籍，均可購買首套房。但對二套房，非戶籍人口要么是無購買資格，要么是需要承擔高昂的房貸成本。

 

　　海南取消落戶限制對樓市最直接的影響是增加當?shù)刭彿康臐撛谛枨?，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展起到重要促進作用。

 

　　眾所周知，海南是全國房地產(chǎn)調(diào)控最嚴的地區(qū)之一。2018年4月22日，海南發(fā)布文件，決定海南實施全域限購。非海南人買房，必須提供家庭成員24個月社?；騻€稅，在?？?、三亞（樓盤）和瓊海三地的則是5年。此外，在“4.22”之后落戶的，必須落戶滿24個月才可以買房。

 

　　當時海南樓市的收緊一是源于當局希望通過海南自貿(mào)區(qū)的建設，擺脫“房地產(chǎn)依賴癥”，發(fā)展旅游業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)三大領域，另一個原因是當時全國樓市整體收緊，海南省順勢而為。

 

　　但樓市的收緊對GDP的影響也是比較明顯的，根據(jù)海南省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2019年上半年全省地區(qū)生產(chǎn)總值2668.96億元，同比增長5.3%，低于全國6.3%的GDP增速。同時，數(shù)據(jù)還顯示：全省固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比下降23.0%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降31.4%。全省房屋銷售面積同比下降57.1%，房屋銷售額同比下降54.9%。

 

　　此前，三亞決定，對于外省戶籍人才，滿足全日制大專以及以上學歷、在三亞實際工作滿一年、且繳納一年社保及個稅的，可在海南省購買一套房產(chǎn)。

 

　　雖然從本次文件上看，新居民一旦落戶后不意味著就馬上可以買房（不清楚“必須落戶滿24個月才可以買房”的限制還存不存在），但從三亞的決定以及海南全省降低落戶限制的情況看，海南樓市購房難度確實降低了。

 

　　有人就問了，這對海南長遠會有什么影響？

 

　　1、長遠來看，降低落戶限制有助于增加當?shù)厝丝?，為海南?jīng)濟長期健康發(fā)展提供穩(wěn)定支撐，我之前說過，中國人口已經(jīng)從“增量時代“向”存量時代”過渡，根據(jù)社科院的預計，中國人口將在2029年達到峰值14.42億，從2030年開始進入持續(xù)的負增長。在存量人口時代，哪個地方吸引人口越多，哪個地方的發(fā)展就越有潛力。數(shù)據(jù)顯示，2019年海南省常住人口是934萬，比深圳（樓盤）一個城市的人口還要少，這顯然不利于海南自貿(mào)易的建設以及將來可能出現(xiàn)的海南自由貿(mào)易港。10月25日下午，海南本地股快速拉升，有消息說海南自由貿(mào)易港總體方案正在抓緊研究制定。

 

　　2、從短期上看，海南整體的居民負債率還有一定的上升空間，2017年末中國居民平均杠桿率是49%，而海南省則明顯低于全國平均水平，國際貨幣基金組織認為超過65%會影響到金融穩(wěn)定。

 

　　海南居民負債率整體不是很高，說明居民房貸在收入占比中還不是很大，未來海南一方面長期要“去房地產(chǎn)化”，另一方面要穩(wěn)定短期經(jīng)濟增長。如何取得平衡，這是需要多去思考的。

 

　　除海南外，近期有消息說南京（樓盤）、天津（樓盤）、三亞、燕郊、長沙（樓盤）、青島（樓盤）等地變相松綁限購，不過官方均對此否認。這說明一些穩(wěn)增長壓力大的城市確認有松綁樓市的動機，但大的方向上仍然不能脫離“房住不炒”的總基調(diào)。2019年中國的樓市仍將是既防大漲，也防大跌，大漲不行，大跌也不行。

 

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